写字楼市场被称作“立体的经济晴雨表”，其租赁活跃度反映了产业脉动与经济冷暖。最近，仲量联行等市场机构发布的上海第一季度写字楼数据显示：市场净吸纳量环比回升，租赁需求步入持续复苏通道。
一线写字楼中介，其实是感知这份冷暖最敏锐的群体。大学毕业于房地产专业的“00后”从业者张馨怡，入行两年半，遇到了全国写字楼最快去存量化的周期。凭着对行业的热爱，她以文字和观察在社交媒体上记录下上海写字楼市场的变迁。跳出冰冷数据，她从更微观的层面、从年轻人的视角出发，勾勒出上海写字楼生态的面貌，让人看到了统计报表之外的信息。
工作中的张馨怡
观察维度一：午餐是否价廉物美
在张馨怡的观察体系里，白领 “午餐是否自由”，是除了租金、交通便利度之外的衡量写字楼吸引力的重要标尺，直接关联员工幸福感与企业留存率。
长宁天山、徐汇漕河泾、虹桥古北，在她心目中是“打工人的食堂高地”，属于白领午餐自由的顶配地段。“走出写字楼，‘遍地’是日料定食、本帮面馆、连锁快餐‘三件套’，人均30元能吃得像皇帝。”小张说，她最喜欢接到中午带客户在天山区域看写字楼的任务，看完后自己溜去吃一碗大肠面加素鸡，幸福感拉满。
而有些黄金地段的商务区，写字楼周边餐饮选择虽多，但因地段摆在那里，午餐价格也水涨船高。“西餐各种‘轻食碗’，一份沙拉都要68元起步，还吃不饱。”有企业员工向她抱怨。
小张服务过的一家入驻上海核心商务区的企业客户，每次与楼宇物业谈续租时提的诉求都是同一个：能不能把楼下那个平价食堂请回来？这家企业的人事经理说，入驻一家让人能踏实吃好午饭的写字楼，员工的离职率都会低一点。
某些新兴商务区则陷入了 “硬件高端、配套缺位” 的困境。“方圆五百米只有‘全家’便利店和‘星巴克’咖啡馆，中午想正经吃顿饭，得打车去觅食，来回车费比饭钱贵。”小张说，写字楼品质再好，但周边配套不足，租金也涨不上去。
在仲量联行等多家权威机构发布的上海一季度甲级写字楼租赁市场报告中提到，主力租赁企业除金融服务业、专业服务业等高端服务业外，软件与信息服务业成为一匹“黑马”，由原来盘踞在张江和漕河泾等区域开始向市中心延伸，成为写字楼租赁市场复苏的重要支撑。
小张接待过不少软件与信息服务业，她发现：软件与信息服务业对写字楼周边就餐情况格外在意。“这些企业会询问‘写字楼周边是否有24小时就餐点与便利店’。因为程序员加班多、加班晚，要让他们加班后能有口热饭吃。如果一幢写字楼自带员工餐厅，那绝对是这幢楼大大的加分项。”
观察维度二：卫生纸够不够厚、外卖小哥脸色好不好
张馨怡观察楼宇的第二重维度是：厕所的卫生纸够不够厚？外卖小哥的脸色好不好看？
第一次走进一幢写字楼，别人会先盯着大堂看，够不够气派；但小张会先溜到厕所看一看，因为“魔鬼藏在细节里“。
“有的老牌写字楼，大堂维护得很好，金碧辉煌，但走进卫生间，你会发现：洗手台放着老式按压皂液器，卫生纸薄得能透光。这说明，这幢写字楼的钱全花在了‘面子’上，‘里子’能省则省。“小张摇摇头。
反观有些商务楼宇，大堂看着平平无奇，但卫生间标配智能马桶盖、戴森干手器，纸巾厚实得能当抹布。“能看出来，这物业在用心维护楼宇品质，而不是做做样子。这种写字楼的物业服务水准一般不会差。”
她评价物业服务水准的另一个角度是：外卖小哥的脸色。
一幢楼宇内入驻少则几十家，多则上百家企业，中午必然有大量外卖员涌入楼宇。即便楼宇地处核心商圈，楼内员工点外卖的数量也不会少。外卖治理考验着楼宇物业的服务水准。
小张将外卖小哥的脸色分为三个等级：第一等级，外卖小哥能够笑容满面地将外卖递到客户手中， 说明这幢楼对物流友好，物业服务水平一般比较好；第二等级，外卖小哥面无表情地将外卖放在楼宇前台 这，说明这幢楼的物业服务“尚可忍受”；第三等级，如果外卖小哥骂骂咧咧地把外卖“摔”在前台，她建议直接把这幢楼宇“拉黑”吧！“管理不好午间外卖的写字楼，物业服务水平肯定高不到哪儿去。”
小张还观察到一个现象：近年来，越来越多的企业在选择写字楼时非常关注空调的使用情况。
上海大部分写字楼的空调有着“上下班时间”，一般在周一到周五的“早八晚六”工作，过了点儿就关闭了。企业若想继续使用，要向物业另缴空调使用费。“别以为空调费是小钱，目前市面上大部分商务楼宇使用的是中央空调。一开空调就覆盖一整层楼面，空调使用费每小时800元起步。”
小张服务过一家电商，对方看中了一幢很大气的新楼。企业负责人随口对小张说了一句“企业周末要经常加班”。小张马上告诉对方：周末加班开空调，要向物业额外支付空调费，且按小时计费。这位企业负责人一算账，吓一跳：企业在“双十一”前后近一个月都要通宵加班，额外花的空调费可能比单月房租还要贵。这家企业果断放弃了这幢楼宇，转而选择了一幢采用分体式空调的老式商务楼。
现在，小张帮企业找商务楼宇，都会多问一句“企业加班多不多？”如果企业经常加班，建议首选采用分体式空调的商务楼。这两年，一些经营灵活的楼宇会拿出一两个楼层提供给有加班需求的企业，尽管物业费稍高一点，但这样的灵活服务受到不少企业的欢迎。
观察维度三：在电梯里能遇到谁
“在电梯里能遇到谁”，是张馨怡观察写字楼的第三重维度。
上个月，小张带着一位做“AI算法”的创业者，考察位于徐汇滨江的西岸智塔写字楼。电梯里走进来一位企业员工，这位创业者看了一眼对方手里的工牌，偷偷转头对她说：“这位是某某企业的（一家IT龙头企业）。”在楼内转了一圈后，创业者很兴奋地说：“在这栋楼里，我能碰到的人，我全都想认识。”
小张认为，这背后折射了企业需求的转变：过去，企业看重的是楼内“邻居”的规模与名气，以此佐证楼宇品质；如今更关注产业的关联性，办公室早已不只是办公空间，更是业务合作与资源对接的场景。企业找的不仅是办公位，更是生态位。
而相关产业越扎堆的地方，写字楼就更抗跌。小张告诉记者，一栋楼的租金体系往往是被龙头企业的预算锚定的，不是随行就市。以徐汇区的西岸智塔为例，微软、阿里巴巴、华为这些头部企业入驻时，租金谈判的基准线就定下来了，后续入驻的成长型企业的租金也基本围绕这条基准线浮动。而且当一栋楼里的企业之间有业务关联时，它的“去化速度”往往比普通写字楼要快。
现在，小张每次看楼时，都会格外关注楼内的产业生态，帮助企业客户来匹配楼宇。“我们叫这种楼宇为‘产业垂直楼宇’，这种楼宇对产业生态匹配的企业吸引力很大，即便可能要承受比周边同级别楼宇高一些租金，很多企业也愿意入驻。当然，很多‘产业垂直楼宇’背后通常都有政策配套，如黄浦区每年投入5亿元扶持金融科技、徐汇区对AI企业提供最高1500万元的办公用房补贴。所以，入驻这些楼宇的实际成本可能比名义租金要低一些。”
但她提醒：市场中也存在 “伪垂直楼宇”，仅挂产业招牌却无实质招商逻辑。而此时，电梯间偶遇的人群、楼内真实企业构成，便成为辨别垂直生态真伪的直观方式。
张馨怡
【记者手记】
有活力的楼宇经济，一定适配需求服务于人
说起楼宇经济，我们总习惯用空置率、净吸纳量、租金涨幅这些专业词汇来定义，把它看作一串冰冷的经济数据。可当我跟“00后”中介张馨怡交谈时，发现她跳出了专业报表与行业套路，从一顿午餐、一卷厕纸、一部电梯这些生活化切口，为我们理解新时代的楼宇经济提供了全新视角。
过去，我们观察楼宇经济，目光总锁定在核心商圈、地标楼宇、头部企业，仿佛只有光鲜亮丽的大堂和节节攀升的租金，才是商务楼宇价值的全部。小张的观察却格外“接地气”：白领的一日三餐是否便利，决定企业对人才的吸引力；卫生间、外卖管理等细微服务，考验楼宇运营的精细化水平；空调模式决定了加班成本，直接影响到中小企业的经营预算。
这些细碎又真实的场景，道出了一个朴素的商业逻辑：商务楼宇，终究是为人服务的，脱离了便利度与体验感，再亮眼的地段与设计都是空中楼阁。
通过她的观察，也让我看到了当下“楼宇经济”更深层的产业逻辑变化。
以前企业选写字楼，看重的或许是地段排场、是楼内名气大的“邻居”。如今创业者更在意：楼里是不是有能合作的伙伴、能对接的资源。这是市场回归理性、经营更加务实的表现，也启发楼宇——唯有扎根产业、精准定位，才能筑牢长期发展的“护城河”。
需求端发生着变化，在供给端其实也进行着一场自我革新。
最近，我旁听了一场中心城区楼宇经济座谈会，多位甲级写字楼负责人不约而同谈到：当下写字楼竞争非常激烈，但大家都在积极应对，不断突破自己的舒适圈，精细化做好运营管理。
一位楼宇负责人说，过去企业想要入驻楼宇，都要自己完成装修；但现在楼宇能为各类企业提供定制装修、拎包入住服务，以缩短企业入驻成本。
另一幢楼宇的负责人说，楼宇地处某商圈，周边消费人群对教育培训的需求特别大。但商圈内的楼宇都不愿意引入教育培训机构，因为一到周末来上课的人特别多，人员在楼内进进出出，物业管理非常麻烦。但这幢楼宇独辟蹊径，让商圈内的培训机构来这里扎堆。物业在周末增派人手，做好管理与服务。暑期马上要到了，不少教育培训机构都找到楼宇方想要扩租，楼宇的出租率随之飙升。
上海各区政府也在用政策与集聚效应，帮助楼宇构筑起“护城河”，为楼宇转型升级筑牢支撑。如，黄浦区发力金融科技、生物医药等特色产业楼宇，推动“产业垂直楼宇”的营造；普陀区提出打造 “垂直产业园、立体经济圈”，推动产业集聚升级。
一边是企业需求愈发务实多元，一边是政府支持下的楼宇服务的不断升级优化，供需两端双向适配、彼此成就，稳稳托举了今年第一季度上海写字楼租赁市场的复苏态势。
张馨怡的观察或许只是市场的一个缩影，却提醒我们：写字楼终究为人服务、为产业服务，有活力的楼宇经济，一定适配需求、服务于人。
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